Q&A UBO

Vraag: Waar staat UBO voor?

Antwoord: UBO staat voor ‘ultimate beneficial owner’, ook wel een ‘uiteindelijk belanghebbende’.

Vraag: Wanneer kan een persoon worden aangemerkt als een UBO?

Antwoord: Hierbij dient te worden gekeken naar het bezit van het uiteindelijke eigendom of van de uiteindelijke zeggenschap over de onderneming of rechtspersoon. Dit kan bijvoorbeeld via het houden van aandelen, eigendomsbelang of andere middelen door een natuurlijke persoon. Een belang van minimaal 25% is vereist.

Vraag: Wat is het UBO-register?

Antwoord: Dit is het centrale register waarin actuele informatie over UBO’s zal worden opgenomen. Het register zal onderdeel worden van het handelsregister, met de Kamer van Koophandel als beheerder. Het doel van het register is om meer transparantie te creëren over UBO’s van rechtspersonen, ter voorkoming van misbruik van het financiële stelsel door bijvoorbeeld het witwassen van geld of het financieren van terrorisme.

Vraag: Geldt de registratieplicht voor alle UBO’s?Antwoord: Nee, niet in alle gevallen. De registratieplicht geldt voor UBO’s van de volgende ondernemingen en rechtspersonen:- B.V. en N.V. – Stichtingen en verenigingen – V.O.F., maatschap, C.V. en rederij- KerkgenootschapVraag: Welke informatie moet van een UBO worden geregistreerd?

Antwoord: De volgende informatie van een UBO dient te worden opgenomen in het handelsregister:1. de volledige naam 2. de geboortemaand en het geboortejaar3. de nationaliteit(en) 4. de woonstaat5. de aard en omvang van het door de UBO gehouden (economische) belang

Vraag: Wie kunnen deze gegevens inzien?

Antwoord: Het register zal grotendeels openbaar toegankelijk zijn. Toezichthouders, maar ook specifieke groepen als notarissen, advocaten en banken hebben vrije toegang tot het register. Ook particulieren zullen toegang krijgen, zij het tegen een vergoeding. Echter, er zal ook een besloten deel van het register komen met detailinformatie die slechts toegankelijk is voor bevoegde autoriteiten; denk aan het BSN/buitenlands fiscaal identificatienummer (TIN) of de geboortedatum van de UBO. Daarnaast dient te worden vermeld dat de openbare informatie slechts op naam van de onderneming of rechtspersoon kan worden doorzocht en dus niet op naam van de UBO.

Vraag: Vanaf wanneer treedt het UBO-register in werking?

Antwoord: Een exact antwoord kan hier nog niet op worden gegeven. Uit de planningsbrief 2019 van het Ministerie van Financiën blijkt dat het definitieve wetsvoorstel in maart 2019 zal worden ingediend.

Zal ik je een geheimpje vertellen?

Op 23 oktober 2018 is de Wet Bescherming Bedrijfsgeheimen (Wbb) in werking getreden. Deze wet vloeit voort uit Europese regelgeving. Deze wet geeft een houder van bedrijfsgeheimen meer mogelijkheden om deze te beschermen. Tot de inwerkingtreding van deze wet waren deze mogelijkheden beperkt.

In de nieuwe wet wordt een bedrijfsgeheim omschreven als informatie die aan de volgende drie voorwaarden moet voldoen:

  1. de informatie moet geheim zijn;
  2. de informatie moet handelswaarde hebben; en
  3. er moeten redelijke maatregelen zijn getroffen om de informatie geheim te houden.

De Wbb bepaalt wanneer het verkrijgen, gebruiken en openbaar maken van een bedrijfsgeheim onrechtmatig is. Als deze situatie zich voordoet dan kan de houder van het bedrijfsgeheim hiertegen optreden. Zo kan de houder de rechter verzoeken het gebruik van het geheim te verbieden. Daarnaast kan de houder vorderen dat de goederen die met behulp van het geheim zijn gemaakt uit de handel worden genomen. De houder kan daarnaast een schadevergoeding vorderen van de inbreukmaker.

Niet onbelangrijk is de mogelijkheid van het vorderen van een volledige proceskostenvergoeding. Als de inbreukmaker wordt veroordeeld dan moet hij alle proceskosten die de houder heeft gemaakt vergoeden. Normaal gesproken is dit niet zo. Er wordt dan maar een deel van de proceskosten toegewezen c.q. vergoed.

De Wbb vult de juridische gereedschapskist van de houder van een bedrijfsgeheim aan. Met deze wet in de hand kan de houder makkelijker optreden tegen inbreuken op zijn bedrijfsgeheim. Dit neemt niet weg dat het verstandig is om te blijven werken met geheimhoudingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten, gecombineerd met de werking van de Wbb, geven de houder van het bedrijfsgeheim de mogelijkheid om effectief op te kunnen treden tegen inbreuken.

https://wetten.overheid.nl/BWBR0041459/2018-10-23

 

Openingstijden en winkeliers: wie bepaalt wanneer je open moet zijn?

‘Vereniging van Eigenaren legt beslag op het pand van de fietsenwinkel Paddepoel’.

Met ronkende koppen deden de media verslag van de hoogopgelopen ruzie in Groningen tussen de winkeleigenaren en de VvE. Inzet van het geschil: wie bepaalt de openingstijden van een winkel: de eigenaren of de VvE?

Mede naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland in deze zaak heeft Minister Wiebes het ‘Wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet houdende keuzevrijheid openingstijden voor winkeliers’ op papier gezet.

Doel van het voorstel is om de keuzevrijheid van winkeliers over openstelling van zijn winkel wettelijk vast te leggen, uiteraard wel binnen de kaders van de winkeltijdenwet. Het beoogde gevolg van de wet is dat een winkelier zijn winkel niet open hoeft te stellen op tijden waar hij niet uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Kortom: de winkelier moet zelf kunnen bepalen wanneer hij open is.

Dus: De champagne kan open bij de winkeliers? Ik zou de kurk nog even laten zitten.

Het wetsvoorstel gaat namelijk niet over de individuele afspraken die winkeliers maken in -bijvoorbeeld- een huurovereenkomst.

Het wetsvoorstel ziet namelijk alleen op situaties waarin openingstijden zijn vastgesteld door anderen dan de winkelier zelf. Denk bijvoorbeeld aan een Vereniging van Eigenaren of een winkeliersvereniging.

Als een winkelier in zijn huurovereenkomst met de verhuurder zelf afspraken maakt over de openingstijden van zijn winkel dan is hij hier gewoon aan gebonden. Ik verwacht dan ook een tendens dat, meer dan nu al het geval is, openingstijden zullen worden opgenomen in huurovereenkomsten.

Voor zover het wetsvoorstel beoogt om (kleine) winkeliers een betere onderhandelingspositie te bieden ten opzichte van grote vastgoedpartijen is dit een illusie. De vastgoedpartijen zullen de winkeliers de keuze laten: of je tekent een huurovereenkomst waarin de openingstijden zijn vastgelegd of er komt geen huurovereenkomst. Een winkelier die zich echt graag wil vestigen op een bepaalde locatie zal snel toegeven aan de eisen van de verhuurder.

Tot en met 28 november 2018 is de zogenaamde ‘Internetconsultatie’ opengesteld. Tot die datum kunnen geïnteresseerden hun reactie op het voorstel kenbaar maken. Daarna gaat het voorstel verder in het wetgevingsproces.

Financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een woning

Je bent al een tijd op zoek naar een nieuwe woning. Eindelijk vind je jouw droomhuis. De makelaar legt je een concept-koopovereenkomst voor. Wat kun je doen om de kans op -juridische- problemen zo klein mogelijk te maken?

Eén van de mogelijkheden is het opnemen van een financieringsvoorbehoud. Dit voorbehoud zorgt ervoor dat je van de overeenkomst af kunt als je de financiering voor de woning niet -tijdig- rond krijgt. Of er met succes een beroep kan worden gedaan op een financieringsvoorbehoud hangt ook af van de formulering daarvan. Aan het beroep op het voorbehoud worden voorwaarden gesteld.

Zo zal je moeten bewijzen dat het niet mogelijk is om financiering te krijgen door het laten zien van afwijzingsbrieven van banken waar een financieringsaanvraag is gedaan. Dat de formulering van het voorbehoud nauw luistert blijkt wel uit een recente uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam. In deze zaak ging het om de aan-/verkoop van een woning. In de koopovereenkomst was het volgende financieringsvoorbehoud opgenomen:

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de derde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde(n) sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Beargumenteerde afwijzing van 2 verschillende geldverstrekkende bankinstellingen

De koper wilde van de koopovereenkomst af en deed een beroep op het financieringsvoorbehoud. Ter onderbouwing deed de koper een beroep op twee afwijzingsbrieven. Volgens de verkoper was dit niet voldoende. Volgens hem was het beroep op het financieringsvoorbehoud op deze manier onvoldoende onderbouwd.

De kantonrechter wijst de vorderingen van de verkoper af. Partijen hebben namelijk in de koopovereenkomst niet afgesproken dat onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan moet worden ‘uitgebreid gemotiveerd en met stukken onderbouwd’.

De les voor de praktijk is dus dat een financieringsvoorbehoud zorgvuldig moet worden geformuleerd. De formulering bepaalt de spelregels voor zowel koper als verkoper. Doe je en beroep op een financieringsvoorbehoud: check goed welke spelregels er gelden. Mislukt een beroep op een financieringsvoorbehoud dan kunnen de gevolgen groot zijn: in nagenoeg elke koopovereenkomst zijn fikse boetes opgenomen.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u vooral contact met mij op.

Wet uiterste betaaltermijn voor grote ondernemingen : Q&A

Vraag: Wat houdt de ‘Wet uiterste betaaltermijn van 60 dagen voor grote ondernemingen’ in?

Antwoord: In de praktijk komt het geregeld voor dat grote ondernemingen relatief lange betaaltermijnen hanteren. Het gevolg is dat veel kleinere ondernemers lang op hun geld moeten wachten. Hierdoor komt hun       (bedrijfs-) continuïteit onder druk te staan. Deze wet, die op 1 juli 2017 is ingegaan, zorgt ervoor dat grote ondernemingen geen langere betaaltermijn dan 60 dagen kunnen opleggen aan het midden- en kleinbedrijf (MKB) en zelfstandig ondernemers als leverancier of dienstverlener.

Vraag: Wat zijn grote ondernemingen?

Antwoord: Dat zijn ondernemingen die op twee opeenvolgende balansdata voldaan hebben aan minimaal twee van de navolgende vereisten:

– de waarde van de activa volgens de balans bedraagt meer dan € 20 miljoen;
– de netto-omzet over het boekjaar bedraagt meer dan € 40 miljoen;
– het gemiddeld aantal werknemers over het boekjaar bedraagt meer dan 250.

Vraag: De wet is op 1 juli 2017 ingegaan. Betekent dit dus dat alle overeenkomsten die na deze datum met grote ondernemingen worden gesloten, automatisch onder deze nieuwe regeling vallen?

Antwoord: Dat klopt. De wet heeft ‘directe werking’ en is dus van toepassing op overeenkomsten die zijn gesloten na 1 juli 2017.

Vraag: Op dit moment loopt er een bestaande overeenkomst tussen mijn bedrijf en een grote onderneming die vóór 1 juli 2017 is gesloten. Is er een mogelijkheid dat ook deze overeenkomst onder de nieuwe regeling kan komen te vallen?

Antwoord: Jazeker. Voor bestaande overeenkomsten die vóór 1 juli 2017 zijn afgesloten geldt dat de oude regeling tot 1 juli 2018 heeft gegolden. Na deze datum zijn ook deze overeenkomsten onder de nieuwe regeling komen te vallen.

Vraag: Ondanks de nieuwe regeling is door mijn afnemer een betalingstermijn van langer dan 60 dagen opgelegd. Wat zijn de gevolgen hiervan?

Antwoord: Overeenkomsten waarin een betalingstermijn van langer dan 60 dagen is opgelegd zijn in strijd met de wet en derhalve nietig. De betalingstermijn wordt dan automatisch omgezet naar een termijn van 30 dagen.

Vraag: Mijn afnemer heeft pas na de termijn van 30 dagen voldaan aan de betaling. Kan ik hier wat tegen doen?

Antwoord: U kunt als leverancier de vergoeding van de wettelijke handelsrente (of de contractuele rente over de termijn die de 30 dagen overschrijdt, vorderen. De wettelijke handelsrente bedraagt op dit moment 8% per jaar.

Met dank aan Reinaldo Uittenbogaard.

Zekerheid, of toch niet?

Veel ondernemers verschaffen hun klanten leveranciers-krediet: de klant hoeft de goederen niet direct na de levering te betalen. De ondernemer wil er natuurlijk wel zeker van zijn dat zijn rekeningen uiteindelijk worden betaald. Vaak wordt er daarom zekerheid bedongen.

Een voorbeeld:. Een aardappelboer levert regelmatig aan een kleine kruidenier. Er is sprake van leverancierskrediet. De boer wil zekerheid voor de betalingen van zijn rekeningen. Dit is geen probleem: De vader van de kruidenier wil wel borg staan voor de verplichtingen van zijn zoon.

Er wordt in dit voorbeeld dus een onderscheid worden gemaakt tussen de vordering -de openstaande rekeningen- en de zekerheid -de borgstelling. Dit lijkt een waterdicht verhaal voor de boer. Betaalt de kruidenier niet dan kan hij aankloppen bij zijn vader.

Maar wat nu als de kruidenier zijn zaak verkoopt? Er is dan sprake van contractsovername. Voor de vordering maakt deze contractsovername in beginsel niet uit. De openstaande rekeningen gaan doorgaans over op de koper. Maar wat gebeurt er met de borgstelling? Gaat deze ook automatisch over? Met andere woorden: staat de vader van de kruidenier voortaan automatisch borg voor de nieuwe eigenaar?.

Het antwoord: nee. Alleen als de borg expliciet toestemming geeft blijft de borgstelling in stand. Is die toestemming niet gegeven dan gaat de borgstelling teniet. De achtergrond van deze constructie is dat de wetgever wil voorkomen dat de borg zonder dat hij of zij het weet borg wordt voor een andere schuldenaar.

Terug naar het voorbeeld. Als de vader van de kruidenier geen toestemming geeft voor het handhaven van de borgstelling dan raakt onze boer zijn zekerheid voor de betaling van zijn facturen kwijt.

Als u wordt gevraagd om mee te werken aan een contractsovername moet u kritisch zijn. Wat zijn de gevolgen van deze overname voor de zekerheden die u heeft afgesproken? Houdt uw poot stijf als u niet de bevestiging krijgt dat de zekerheden ook na de overname blijven gelden.

Neemt u gerust contact met mij op indien u vragen heeft.

Mr. C. Teiwes

Kortman Advocaten

 

Workshop VvE-Recht

Als lid van een VvE krijgt u veel te maken met regelgeving. U kunt daarbij onder meer denken aan de regels over de besluitvorming binnen de VvE.

Welke delen van het gebouw zijn gemeenschappelijk en welke komen voor rekening ren risico van de appartementseigenaar?  Helaas ontstaan er soms ook geschillen tussen de verschillende eigenaren.

Het is daarom goed om te weten wat de rechten en plichten zijn die u heeft als VvE-lid. Om u hierover voor te lichten, organiseren mr. Teiwes en mr. Hart op25 oktober 2018 een workshop VvE-Recht.

Carst Teiwes en Paul Hart zijn beiden partner bij Kortman Advocaten in Den Haag. Beiden zijn specialist op het gebied van VvE Recht.

Deelname aan de workshop is kosteloos.

De workshop vindt plaats op de Raamweg 3 te Den Haag op het kantoor van Kortman Advocaten. Vanaf 16:30 staat er koffie en thee voor uw klaar. De workshop start om 17:00 en duurt tot 18:00. Aansluitend is er tijd voor een borrel.

Aanmelding via deze link: https://www.kortmanadvocaten.com/workshop

 

Wie niet horen wil….

De overheid heeft verschillende gereedschappen om ervoor te zorgen dat regels worden nagekomen. Een van die gereedschappen is het opleggen van een zogenaamde ‘last onder dwangsom’. Het doel van het opleggen van een last onder dwangsom is om een einde te maken aan de overtreding van de regels. Een voorbeeld:

U bouwt een schuur maar vraagt hiervoor geen vergunning aan waar dat wel had gemoeten. In dat geval kan de gemeente u een last onder dwangsom opleggen. U krijgt dan een termijn om de schuur weg te halen. Doet u dit niet dan bent u verplicht om een dwangsom te betalen voor (bijvoorbeeld) elke week dat de schuur blijft staan. De dwangsom dient dus als prikkel om het voldoen aan de regels af te dwingen.

Als er dwangsommen zijn verbeurd zal het bestuursorgaan -in het voorbeeld de gemeente- overgaan tot invordering. Hiertoe wordt een zogenaamde invorderingsbeschikking genomen

Tot voor kort werd er aangenomen dat degene aan wie de last onder dwangsom wordt opgelegd niet gehoord hoefde te worden voor het uitvaardigen van de invorderingsbeschikking.

In een recente uitspraak[1] heeft onze hoogste bestuursrechter een koerswijziging doorgevoerd. Voortaan is het horen van een belanghebbende voor het nemen van de invorderingsbeschikking wel verplicht. De achtergrond van deze koerswijziging is dat een belanghebbende in de gelegenheid moet worden gesteld om bijzondere omstandigheden waarvan het bestuursorgaan niet al op hoogte was of zou moeten zijn naar voren te brengen. Alleen zo kan er een volledige belangenafweging worden gemaakt.

Deze uitspraak is niet alleen van belang voor toekomstige zaken. Ook in lopende zaken moet er worden gekeken of er is gehoord voor het nemen van de invorderingsbeschikking. Is dat niet gebeurd dan heeft u onder omstandigheden de mogelijkheid de beschikking van tafel te krijgen.

Bij vragen over dit onderwerp kunt u contact met mij opnemen.

Mr. C. Teiwes

Kortman Advocaten

[1] https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=96485&summary_only=&q=

Huurprijsverhoging bedrijfspand

U verhuurt een bedrijfspand en wilt de huur te verhogen. Hoe pakt u dit aan? Uiteraard gaat u eerst in overleg met de huurder. Maar wat nu als u er samen met de huurder niet uitkomt en de huurovereenkomst geen mogelijkheden biedt?

Deskundigenadvies

De wet kent een spoorboekje voor huurprijswijzigingen. De eerste stap is het benoemen van een deskundige. Deze deskundige moet een advies uitbrengen over de voorgenomen huurprijswijziging. Partijen zijn vrij in het benoemen van een deskundige (bijvoorbeeld een makelaar). Als er geen akkoord wordt bereikt dan kan ook aan de rechter worden gevraagd om een deskundige te benoemen.

Een verzoek tot huurprijswijziging wordt alleen in behandeling genomen door de rechter als er deskundigenadvies op tafel ligt. De wetgever heeft deze drempel bewust in de wet opgenomen om onnodige procedures te voorkomen en daarnaast om partijen te dwingen om serieuze onderhandelingen te voeren.

Het deskundigenadvies moet voldoen aan bepaalde vereisten. Vindt de rechter het advies onder de maat dan kan hij zelf een nieuwe deskundige benoemen die -opnieuw- een rapportage moet opstellen.

Hoe vastgesteld?

Bij de vaststelling van de huurprijs wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving van het huurobject. Hierbij wordt gekeken naar het tijdvak van 5 jaar vóór het indienen van het verzoek tot wijziging van de huurprijs.

Wanneer verzoek indienen?

De wet kent geen termijn voor het indienen van een verzoek tot wijziging van de huurprijs. Het verzoek kan dus op ieder gewenst moment worden gedaan[1]. Als de gewijzigde huurprijs is vastgesteld dan gaat deze in op dag waarop het verzoek tot wijziging werd ingediend bij de rechter. Dit is slechts anders als 1 van de partijen een andere om een andere ingangsdatum verzoekt. In de praktijk komt het slechts zelden voor dat een andere ingangsdatum wordt vastgesteld. [2]

Vragen over dit onderwerp? Bel of mail mij gerust.

Mr. C. Teiwes

Kortman Advocaten
Mob. 06 – 83 34 77 76
E-mail teiwes@kortmanadvocaten.nl  

[1] NB: Dit is wel afhankelijk van het type huurovereenkomst : bepaalde of onbepaalde tijd.

[2] Zie voor een -recente- uitzondering: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBLIM:2018:6848